法令上の制限

9月15日
10月17日更新

法令上の制限
■都市計画
┏都市計画区域
┃┣区域区分
┃┃┣市街化
┃┃┗市外調整
┃┗区域区分なし
┃　 ┗未区分地域
┗都市計画区域外
　　┣準都市計画
　　┗未定区域
・市街化区域には用途地域を必ず定める
・特別用途地区は文教､特別工業､娯楽､ﾚｸ､観光等地公体の条例で用途制限､厳しくしたり緩めたり
・美観地区と風致地区も地公体の条例で
・何かを建てる目的で土地の区画形質の変更をする場合(開発行為)は知事の許可が要｡ただし運動ﾚｼﾞｬｰ施設及び墓園は1ha以上のもの
・許可不要のものは①市街化1k㎡未満､未区分準は3k㎡未満､未定は1ha未満②市街化区域以外で農林漁業用③公共性がある④応急軽易な行為⑤これらの定義にはまらない
・開発許可申請手続き①関係がある公共施設の管理者の同意と新規設置の場合は協議②申請書の提出を受け③知事は33条の基準(用途､空き地､道路､排水､給水､申請者の信用力､関係権利者の相当数の同意)に適合してたら許可必須④不許可の場合不服であれば開発審査会に審査請求⑤許可した時は開発登録簿に登録し公衆の閲覧⑥軽微な変更は届出､以外は許可｡廃止は届出⑦完了したら届出､知事は検査し済証交付後完了公告
・工事完了後は知事の許可を受けなければ予定建築物以外の建築は禁止だが､用途地域が定められている場合は別｡従って市街化調整の時だけきいてくる
・市街化調整区域の開発区域外で許可不要なのは農林漁業用､公益上､公的主体が行うもの､都市計画事業等
・都市施設は都市計画区域外にも定められる｡市街化及び未区分には道路､公園下水道｡住居系７地域には義務教育施設を
・市街地開発事業は市街化及び未区分において定める
・都市計画施設の区域と市街地開発事業の施行区域の建築は知事の許可要｡ただし階数2以下の木造なら許可はおりる
・予定区域内は土地の形質の変更や建築には許可が必要｡災害用なら不要
・都市計画事業が始まってからは前記+5tを超える物件の設置｡災害も例外ではない
・地区計画や再開発などは市町村長に対する事前届出・勧告となる
・都市計画の効力発生は告示から
■建築基準法
・集団規制-2m接道義務､幅員4m以上が道路｡中心から2mがみなし道路
・商業､準工業は何でも建つ､工専では住宅・図書館・老人ﾎｰﾑ不可､工業・工専は教育施設建たず､大学・病院は両ﾊｼﾞ2つで建たない｡ｽﾎﾟｰﾂ・宿泊・教習所は1住居から､ｽﾎﾟｰﾂは工専で､宿泊は工専・工業で建たない｡娯楽関係は2住居から
・建蔽率制限-じゅんこ(1住居～工業)は虫歯6/10で商店街の歯医者8/10に行った
指(定角地)・防(火地域内)耐(火建築物)なら1割アップ､商業+防火地域+耐火建築なら敵はない
・容積率-前面道路が12m未満は十姉妹(住居系が4/10)が6羽(その他6/10）を乗じた数値と都市計画の指定数値のうち低い方｡1・2低専の最大容積率は20/10
・地域と高さ制限-1・2低専は10mor12mのうち定められた方｡道路斜線は都市計画と準､隣地は低専以外の都市計画と準､北側は低・中住専､日影は商・工・工専を除く部分で､規制を受けるのは1・2低専では軒高7m超or地上3F以上､その他は10m超
・1・2種低専では外壁の後退距離を1or1.5mと､また敷地の最低限度を200m以下で定められる
・耐火建築物-ミイ坊(3階以上又は100㎡超防火)じゅん坊(準防火)良い子(4階以上又は1,500㎡超)で耐(火建築物)えた
・建築確認-都市計画域と準はすべて｡それ以外は特殊(不特定多数の100㎡超)と大規模(木造3F500㎡超軒高9m超高さ13m超／以外は2F以上200㎡超)｡(100の特建ヨコに見て､三国一の三重の塔ﾆｮｷﾆｮｷ建ってるﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞ)工事着手前に確認申請､完了後は検査申請､済証交付
■農地法
・3条-権利の移動は農業委員会の許可､4条-転用は知事の許可かつ4ha以上は大臣の許可､ただし市街化区域は委員会への届出｡5条-転用目的の権利移動の許可は4条と同じ
・4条例外-農家が2ｱｰﾙ未満を農業用施設にする場合
・4・5条例外-市街化区域で予め農業委員会に届け出た場合
■土地区画整理法
土地区画整理組合の設立認可後の土地利用は知事の許可が必要｡地公体がｱｸｼｮﾝとる時は土地区画整理審議会の意見をきく
■宅地造成規制
・宅地にする盛そば1杯・切り餅2つで500円が宅地造成｡規制区域内で行うには知事の許可が必要かつ完了後は検査と済証
・工事中に指定された場合21日以内届出､宅地以外を宅地に転用した場合は14日以内届出､高さ2m超の擁壁or排水施設の除却工事は14日前に届出が必要
・原則知事の許可､例外は生産緑地(市町村長)､国立公園(環境大臣)､河川・道路・海外は管理者
■国土利用計画法
・事後届出→注視区域は事前→監視区域は許可制
・対価を払って所・地・賃を取得した2K㎡(市街化)5(市街化調整・未区分)10(区域外)以上の契約
・2w以内に届出義務､知事は勧告
■税金
・不動産取得税-課税標準は課税台帳の登録価格で宅地は1/2｡標準税率は4/100､居住用住宅は3/100
・新築住宅で50㎡超240㎡以下は家屋の価格から1,200万円控除｡住宅用土地は3/100になる｡特例適用住宅の場合は更に150万円か住宅の2倍の面積で200㎡まで×3/100を控除
・固定資産税-標準税率1.4/100､制限税率2.1/100｡登録価格は3年度ごとに見直し
・50㎡～280㎡新築住宅は3年間税額を1/2控除｡住宅用地は課税標準が200㎡まで1/6､超は1/3
・都市計画税-0.3%
・所得税-①居住用財産の譲渡所得金額から30M円控除②所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合①の控除後の長期譲渡所得金額に60M円以下の部分10%､超15%｡通常の長期譲渡税率は20%､短期だと40%③所有期間10年超かつ居住期間10年以上を買い換えた時､譲渡による収入が買換え資産の取得額以下の時は譲渡所得税なし｡30年以上居住の相続財産も同様◎①は短期譲渡でも適用①②は重ねて適用可③は単独でいずれも3年に1度
・住宅ﾛｰﾝ減税-居住した年から所得30M円以下の年10年間は50M円を限度としたﾛｰﾝ残高の1%を所得税から控除できる｡3大特例を3年以内に受けていた時は不可｡譲渡損の場合の適用を受ける時は併用可
・登録免許税-住宅用家屋の新築又は取得の時から1年以内なら所有権保存､移転､抵当権設定は税率が軽減される
■価格の評定
収益還元法､取引事例法､原価法｡尚公示価格は一般土地取引の時は指標となり､他は基準となる
■住宅金融公庫法
・地公団体には貸さない
■景品表示法
違反をすると排除命令｡すでになくなっていても
■土地建物知識